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开发商逾期交房应承担违约责任

发表时间:2015-6-7  浏览次数:1585  
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[逾期交房的情形]


       逾期交房是指开发商在商品房买卖合同规定的交付使用期限内,没有把符合交房条件的房屋交付给购房者的行为。开发商逾期交房一般有两种情形:一种是开发商没有在商品房买卖合同约定的交房时间将商品房交付给购房者;一种是开发商虽在商品房买卖合同约定的交房时间将商品房交付给购房者,但所交付的商品房不符合交房条件,例如:所交付的商品房未经有关部门验收备案,或商品房小区配套设施、附属设施未能交付使用。

 [违约责任的承担]

       《商品房买卖合同》格式范本一般都有关于开发商“遇不可抗力可以延期交房”的表述。此外,开发商还会增加约定可以延期交房的几种情形。如果开发商逾期交房,属于商品房买卖合同或补充协议所约定的可以延期交房的情形,开发商则无需承担逾期交房的违约责任;否则,开发商则应承担违约责任。

       根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,开发商逾期交房,若商品房买卖合同有约定违约金数额或计算标准的,按双方约定;若商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,逾期交付使用房屋违约金,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

       《商品房买卖合同》格式范本约定对开发商逾期交房的处理方式有两种:一是逾期不超过90日的,按日向购房者支付已支付房价款万分之   的违约金;一是逾期超过90日的,购房者有权选择退房或继续履行合同,同时要求开发商支付违约金。这里需要注意的是,违约金按购房者已付房款计算时,若购房者付款方式为按揭货款的,购房者已付房款包括首期款,还包括银行货款部分。

 [开发商常见的辩解]

       开发商逾期交房,通常会以下列理由作为自己免责的理由:

       1、随意延伸、扩张商品房买卖合同中有关不可抗力条款的适应。例如交房年度内连续几个月下雨,导致误工期等。

       2、房地产项目设计修改方案导致延误工期。

       3、施工过程中遇到了重大的的困难不能解决导致延误工期。

       4、市政配套的批准与安装的延误导致延误工期。

       根据我国《民法通则》第153条规定:“不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况,如:地震、水灾、战争等。”除此之外,其他事由均不是法律所规定的不可抗力。开发商以上几个理由均属于开发商在开发过程中应当承担的风险,并非法律规定的不可抗力事由。开发商在房地产项目开发伊始就应当充分考虑到各方面的风险,并估算在交房期限内,并不能把项目风险转嫁给购房者。

 [律师提醒]

       1、在商品房买卖合同中直接约定开发商逾期交房的违约金数额或违约金计算标准。在商品房买卖合同中直接约定开发商逾期交房的违约金数额或违约金计算标准的,比较直观,购房者在签订合同时就可以预算。若商品房买卖合同有约定违约金数额或计算标准,按最高法院司法解释,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定,具有不确定性及增加日后举证的繁琐。

       2、谨慎约定开发商逾期交房的免责事项。开发商往往会在商品房买卖合同中或补充协议增加约定开发商或延期交房的情形,作为日后逾期交房的免责理由。对此,购房者在签订商品房买卖合同时应逐一详细了解各条款的含义,谨慎约定开发商逾期交房的免责事项。

       3、交房时注意查验商品房是否符合交房条件。查验的内容包括商品房是否经竣工验收备案;商品房的装修标准是否符合约定标准;开发商是否提供《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》;小区配套设施是否符合约定。逾期交房,不仅表现在开发商无法按期交房,还表现在开发商虽按期交房,但所交商品房不符合法律规定或双方约定标准,例如:所交付的商品房未经有关部门验收备案,或商品房小区配套泳池会所未能交付使用等。此时,要注意开发商为规避逾期交房的违约责任而采取先通知购房者收楼再慢慢完善小区配套的作法。

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